不動産売却査定ご依頼のお客様から多い質問

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相続した不動産は貸す?売る?どっちが良いの?

こんにちは。じめじめしている日が続いていますね。
来週には、梅雨明けするかもとか!

今日は、様々な不動産の売却査定の依頼をいただいている当社で、
高齢になった両親が亡くなり、相続をして受け継いだ不動産について 空き家の維持管理をするのが大変という
お客様より多い質問についてお答えします。

Q,相続した物件は売った方がいいの?貸した方がいいの?

A,当社の提案としては、売ることをお勧めしています。
そのポイントは2つです。

1、相続して一定期間の場合、税金の特別控除が受けられる可能性があるから
通常、不動産の売却をした場合利益に対して「譲渡所得税」という税金を支払う必要があります。
この譲渡所得税は、譲渡した年の1月1日において不動産の所有期間に応じて税率が変わってきます。
5年未満を短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得となります。
☆短期譲渡所得税率   39%
☆長期譲渡所得税率   20%

※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告・納付することになります。

つまり、利益が1000万円出た場合、短期譲渡390万円、長期譲渡200万円程度を税金として納付することになります。
ですが、相続して一定期間の間に、条件を満たして売却した場合には、『3000万円の特別控除』が適用になります。

~相続した空き家を売却した場合の譲渡所得の特例~
1、対象期間
令和5年12月31日までの間に売却

2、要件
・昭和56年5月31日以前に建てられた家屋(マンションを除く)
・相続の開始直前において被相続人(父または母等)が一人暮らし
・相続してから譲渡する時までに、貸したり住んだりしていないこと
・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却価格が1億円以下
・建物付きの場合、耐震基準を満たしていること
・更地にして売却する場合には取り壊し費用を売主が負担すること
・更地にして売却する場合には譲渡時までに建物が取り壊されていること

3、税金
譲渡所得=売却価格-購入価格-仲介手数料などの諸経費ー特別控除(最大3000万円)

【具体例】
相続した家を2000万円売却して、引渡しまでに取り壊した場合
〈前提条件〉
・昭和49年築
・相続して3年以内の売却
・解体費用200万円
・父親が20年間所有・購入価格不明→長期譲渡 20%
※購入価格が不明の場合は、売却価格の5%で計算

特例適用の場合
2000万円-2000万円×5%-200万円-特別控除3000万円)×20%=0円

特例がない場合
(2000万円-2000万円×5%-200万円)×20%=340万円

この例の場合、特例が適用になると、340万円も税額に差が出ます。

この特例を知っている不動産会社はあまり多くないようです。
また、この特例を適用を受けるためには、必要書類や解体のタイミングなどの条件があります。
当社では、必要書類の取得や、解体のタイミングまでアドバイスすることが可能ですので。
安心してお任せください!

2、賃貸の為の手間と収入にミスマッチがあるから
これは、相続した物件によって変わってきますが、相続した物件が木造のお家だった場合、
例えば、築30年の木造のお家を今の査定で1000万円で売却できそうと査定をしたときに、
賃料は5~6万円の家賃設定にしたとします。

その場合、1000万円を回収するには約14年かかることになります。
その間の空室機関や、固定資産税の支払い、入退去時の修繕費用などの支払いをしていると、
14年以上の期間がかかることになるということはお分かりになると思います。

物件が古くなれば、外壁や屋根の塗装など修繕箇所も多くなるでしょうし、
キッチンやお風呂が、古いままだと入居者を募ることも難しくなってきます。
お庭があると、剪定も必要になります。
古い物件やリフォーム歴のない(木造住宅の目安30年以上)不動産は売却されることをお勧め致します。

ですが、当社は必ずしも売却を進めるわけではなく、物件によっては賃貸をご提案することもあります。
大家さんとなり、不労所得として収入を得ることができると判断した物件の時には、そのために必要な
業者などのご紹介も致します。

過去には、更地を駐車場にしたいというお客様の為にアスファルトや線引きをしてくださる業者をご紹介しました。
また、大分市内のマンションの売却相談を受けたお客様からお話を聞き、ローン返済も終わっているということから
家賃収入が見込めると判断し、法人契約を取り纏めるまで至ったお客様います。

~ミナゴフの強み~
当社では、不動産売却時の不安や心配事を解決できるまで相談に応じます。

不動産の売却を当社に依頼して良かったと思っていただけるように丁寧に対応します。

売却査定をご依頼の皆様へ
当社では、売却後にいくらくらいお金が残るのか?という仲介手数料や司法書士の費用などを引いた
計算書を査定書と一緒にお渡ししています。
また、売却活動途中で価格改定をするときにも、報告書と合わせて計算書をお渡しいたします。
※この金額は確定金額ではなく、目安金額となります。

売却金額だけではなく、最終的に残る金額が把握できるので、その後の遺産分割などにもお役立て
いただけます。

相続した物件についてお困りのお客様がいらっしゃいましたら、当社へご連絡ください。

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