不動産用語辞典

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差押え・差し押さえ 差押え・差し押さえとは、競売(または公売)の前提としてあらかじめ債務者の財産の売却等を禁止する裁判所の命令のことです。仮差押えが債務者の財産を一時的に凍結する命令なのに対して、差押えは競売(または公売)の手続きが開始すると同時に行われるものです。
差押えの原因は次の3つのどれかです。
・抵当権等を実行するための担保不動産競売が開始されたこと
・裁判所の判決等に基づく強制競売が開始されたこと
・せいきんの滞納に基づく公売が行われること
差押登記 差押登記とは、抵当権の登記がしてある不動産に対して、債権者が抵当権を行使し、競売の申立てが裁判所におって認められたときになされる登記のことです。
順序については以下の通りです。

1.債権者が競売の申立を、対象物件を管轄する執行裁判所に申立てる
2.裁判所から、不動産執行を始める旨及び対象不動産を差押える旨を宣言する決定
3.開始決定後、裁判所から法務局へ差押登記の嘱託がなされ、法務局はそれを受けて、差押登記
4.債務者、債権者に開始決定の連絡
自己破産 自己破産とは、破産面積の決定を受けた時点での自分の財産(生活するのに必要なものを除く)を失う代わりに、すべての債務が免除され、破産宣告以後の収入や新たに得た財産を債務の弁済に充てることなく、自由に使うことによって経済的な更生を図っていこうという制度です。
自己破産と聞いただけで人間性まで否定されてしまい、その後は満足な社会生活ができないのではないかと考えている人もまだまだ多いようですが、自己破産は借金超過で苦しんでいる人を救済し、再び立ち直るチャンスを与えるために国が作った制度です。
平成17年1月1日施行の新破産法により自己破産制度は今まで以上に利用しやすくなりました。
信用情報機関 信用情報とは、個人の年収や住宅情報、勤務先等の属性情報、ローンの支払い情報のことをいい、信用情報機関とはその信用情報の収集及び提供を行う機関のことをいいます。
代表的な信用情報機関は以下の3社となっております。

①全国銀行個人信用情報センター(全銀協)
②株式会社シー・アイ・シー(CIC)
③日本信用情報機構(JICC)
代位弁済(代弁) 債務者の返済滞納等により保証人が保証債務の履行を求められ、債務者に代わってその債務を弁済し原債権を取得することを代位弁済といいます。
住宅ローンの場合は保証会社を利用する場合が多いので、債務者が滞納により期限の利益を喪失すると保証会社が金融機関へ代位弁済することになります。
代物弁済 約束の期日に借金の返済ができなかったため、債務者が債権者に対し、借りたお金の代わりに自分が所有している他の財産で返済したいと申出て、債権者がそれを承諾した倍の弁済方法です。本来、金銭を貸したのだから金銭で返済しなければ債務履行又は弁済したことになりませんが、債権者が承諾している場合はこれを弁済とみなします。
譲渡担保と関連している場合が多く、債権者がお金より債務者の他の財産に興味がある場合等で合意に至るケースが多くなっています。
抵当権 抵当権とは担保物件のうちの一つで、登記簿の乙区に記載されます。お金を貸す方(銀行など金融機関)として、お金が返ってこなくなったときの保証が必要ですので、抵当権設定契約を行います。
抵当権の設定は、司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権は担保の一手段としてよく利用されており、担保物権にはほかに質権、留置権、先取特権があります。抵当権と質権の大きな違いは、質権は担保差し入れ後不動産の利用ができなくなるのに対して、抵当権はそれが可能だということです。そのため、現在、不動産質権はほとんど利用されていません。
なお、留置権、先取特権は当事者の契約により発生するものではありません。根抵当権は抵当権の一種で、一定限度額(極度額)以内なら何回でも担保として使えますが、抵当権は特定の債権一回きりに使用される担保権です。
抵当権抹消 抵当権抹消とは、登記簿謄本(権利部 乙区)に記載されている抵当権を消すことです。
住宅ローンなどの返済が完済したら、銀行など金融機関から抵当権の解除手続き(抵当権の抹消登記)に必要な書類一式が送られてきます。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で抵当権の解除(抵当権抹消手続き)を行えば、費用も安く済みます。
抵当権の抹消をしないで放置しておくと、債権者(破産などのため)が行方不明などで抵当権抹消するのに、時間を要するケースがあり、不動産を売却する際に障害になることがあります。
任意競売 任意競売とは、「担保権に基づいて行われる担保権の実行」のことです。
現在は「担保不動産競売」という用語が使われており、「任意売却」と区別するために、「任意競売」は用語としてはあまり使われていません。不動産の競売は、強制競売と担保不動産競売(任意競売)の二種類があります。
任意売却・任意売買 任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。
住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従って所有者の不動産を差押え、競売にかけ換金します。競売の場合、いくらで落札されるかは開札日まで分かりませんが、市場価格より2~3割程度の価格になることが一般的です。そこで仲介者が所有者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格で売買を成立させるものを、任意売却と呼んでいます。任意売却のメリットや方法についてはこちら
根抵当権 根抵当権とは、一定範囲内の不特定の債権を限度額としてその範囲内ならば、不特定の債権を担保にして、繰り返し借りることができる物的担保のことをいいます。
根抵当権は特定の債権を担保するものではないため付従性(附従性)がなく、継続的な取引関係にある当事者間に生じる債権を担保することに向いています。
リースバック 不動産におけるリースバックとは、所有していた不動産を売却した後、購入した第三者から貸借することです。自社ビルを保有している法人が、バランスシートにおける資産圧縮等のため自社ビルを売却し、その後も引き続きその物件を貸借して使用するケースで多く見られます。
個人の自宅を売却してリースバックをする際にも使われますが、賃貸借契約を締結しても住宅ローンを払えなかった方との契約のため、購入者にとってはリスクの大きい取引となります。
リスケジュールリング・リスケ リスケジュールリング(リスケ)とは、借り換えや、返済計画を見直し返済額の減額、据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うことです。

●借り換え
複数の長期借入金を一本化し、返済額減少をねらうもの。

●繰り延べ
返済額の繰延(返済金額の一部または全部の削減、据置等)。
借換よりもさらに難易度が高い。
連帯保証人 保証人が債務者と連帯することをいいます。連帯保証人であれば、債務者とほぼ同等の地位となるため、債務者がどのような状況であっても、債権者は連帯保証人にいきなり返済を求めることができます。

住宅ローン債務者の連帯保証人が父親の場合、債務者の滞納により父親に弁済を求めるケースがありますので債務者は自己破産等で免責になることは事実上不可能となります。
金融機関によっては、父親所有の不動産に担保設定する場合があります。
路線価 路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、土地は時価を計算するのが原則ですが、全ての土地の時価を計算するのは大変です。
そこで税務署は道路に値段をつけました。これを路線価といいます。この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にしました。この路線価が発表になるのが8月、全国の国税局・税務署で公表されます。
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